Garantie hypothécaire : Une inscription premier rang qui peut coexister avec une garantie caution
- ACO COURTAGE
- 14 nov. 2025
- 3 min de lecture
Dernière mise à jour : 24 nov. 2025
Pour tous propriétaires ou accédants à la propriété (avec crédits immobilier en cours). Conservez votre prêt immobilier et regroupez vos prêts en parallèle sur une durée pouvant aller jusqu'à 25 ans grâce à la garantie hypothécaire. L'objectif: baisser vos mensualités et/ou financer divers projets, conserver les conditions d'octroi de votre prêt immobilier qui sont souvent plus avantageuses. Rachat total possible (immobilier+ prêts consommations + projets).
Dans le détail:
La garantie hypothécaire est un mécanisme souvent méconnu, mais essentiel dans le financement sécurisé d’un rachat de crédits, d'un projet immobilier ou d’un prêt de trésorerie. Contrairement à la simple caution bancaire (souvent utilisée en premier recours), l’hypothèque offre une garantie réelle inscrite sur le bien immobilier et permet, dans certains cas, de venir en premier rang, même si une garantie caution existe déjà.
Cette priorisation de la garantie hypothécaire donne à l’établissement prêteur une sécurité renforcée, tout en laissant la possibilité au propriétaire de maintenir plusieurs types de garanties sur son bien.
C’est une solution particulièrement utile pour les propriétaires souhaitant optimiser leur capacité d’emprunt ou restructurer leurs engagements financiers.
Deux garanties sur un même bien : comment est-ce possible ?
La garantie hypothécaire et la garantie caution sont deux mécanismes différents :
La garantie caution est un engagement pris par un organisme spécialisé qui se substitue à l’emprunteur en cas de défaut.
La garantie hypothécaire est une sûreté réelle inscrite sur le bien, qui permet à la banque de se rembourser en priorité si nécessaire.
Dans certaines opérations, notamment en rachat de crédits, trésorerie hypothécaire ou en refinancement, l’hypothèque peut être positionnée avant la caution, même si cette dernière existe.
Tant que la valeur du bien le permet, il est donc tout à fait possible d’avoir deux types de garanties simultanément, chacune avec un rang spécifique.
Dans quels cas utilise-t-on cette configuration ?
✔️ Prêt de trésorerie hypothécaire
Pour débloquer des fonds importants en mobilisant la valeur de son bien, l’hypothèque arrive généralement en premier rang, car elle offre plus de sécurité à l’établissement prêteur qu'une caution déjà en place.
✔️ Rachat de crédits
Lorsqu’un propriétaire souhaite regrouper certaines dettes, financer un nouveau projet ou améliorer ses conditions de crédit.
✔️ Besoin d’un financement refusé en caution classique
Certaines banques ou organismes de cautionnement refusent des dossiers jugés trop risqués ou non standards. L’hypothèque devient alors une solution alternative qui ouvre l’accès au financement.
Sous quelles conditions peut-on en bénéficier ?
Pour que l’hypothèque puisse être prise avant la caution, plusieurs points doivent être vérifiés :
1. Être propriétaire du bien ou en accession à la propriété
Le bien doit être détenu en nom propre (les SCI sont généralement exclues selon les organismes).
2. Une valeur immobilière suffisante
La valeur du bien doit permettre de couvrir le nouveau prêt. Certains organismes tiennent compte du prêt cautionné existant dans le calcul du ration hypothécaire et d'autre non ! Certains acceptent un ratio hypothécaire* de 100% sans tenir compte du prêt cautionné en cours !
*ratio hypothécaire =montant à financer/valeur du bien X 100
3. Un objectif clair : trésorerie, refinancement, projet patrimonial
Parmi les besoins financés :
trésorerie personnelle
donation, succession
travaux importants
apport immobilier
aide aux proches
rachat de trimestres retraite
reconstitution d’épargne ou d’apport
opportunité financière ponctuelle
4. Une capacité d’endettement compatible
Même avec une hypothèque en premier rang, les banques vérifient la solvabilité de l’emprunteur. Le taux d’endettement peut aller de 35 % à 42 % hors assurance, selon le profil.
Pourquoi cette solution est-elle avantageuse pour les propriétaires ?
Une protection plus solide pour la banque = plus de possibilités pour vous
L’hypothèque en premier rang rassure le prêteur, ce qui peut permettre :
d’obtenir un financement refusé ailleurs
de débloquer des montants plus élevés
d’obtenir une durée plus longue, jusqu’à 25 ans selon les organismes
4. d’alléger vos mensualités
Conserver son patrimoine
Aucune obligation de vendre son bien. Le propriétaire reste maître de son logement ou de son bien locatif, tout en accédant à la trésorerie recherchée.
Conclusion
Avoir une garantie hypothécaire en premier rang, tout en conservant une garantie caution en parallèle, c'est possible! C’est une solution idéale pour les propriétaires qui souhaitent mobiliser la valeur de leur patrimoine tout en sécurisant leur financement.
Que ce soit pour une trésorerie, un projet de vie, un refinancement ou une optimisation patrimoniale, cette configuration permet d’ouvrir l’accès à des financements autrement inaccessibles. C'est une super solution pour les projets de regroupement de crédits qui permet d'emprunter jusqu'à 25 ans au lieu des 15 ans maximum pour les crédits sans garantie.
Pour étudier la possibilité de mettre en place une hypothèque prioritaire sur votre bien et débloquer la trésorerie souhaitée, contactez ACO COURTAGE.
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